Hver tiende krone som leies ut til SBB kommer fra det norske førskolemarkedet, et marked med stadig smalere marginer og synkende antall barn. Har SBB ledet aksjonærene bak kulissene med glade beregninger om milliarder i norske investeringer? Det sier mye, skriver Martina Engman i en analyse.

«Vi tror på det norske markedet,» sa Ilija Batljan, daværende administrerende direktør i Samhällsbyggnadsbolaget (SBB), da han kjøpte de norske barnehageeiendommene.

Men selgerne, norske private barnehager, trodde ikke på virksomheten de solgte. I sine årsrapporter snakker de om store bekymringsskyer og trusler mot virksomheter. Ilija Batljan skal ha vært klar over truslene mot norske barnehager allerede ved kontraktsinngåelsen. Men SBB utad feier bekymringer under teppet.

Under kjøpet av barnehagen innpodet Ilija Batljan tillit til SBB-aksjonærene med sine beregninger. Antall barn i norske barnehager vil øke med 10 % innen 2035, heter det i en pressemelding.

«Antallet barn går ned, konkurransen om barn øker», bemerket generaldirektøren i PBL (Private Barnehagers Landsforbund) to år senere.

Hvem har rett? Finanstilsynet avgjør dette. Dette har viktige konsekvenser.

Etter kjøpet revurderte SBB barnehagene. Disse verdiene anses som så bemerkelsesverdige at Finanstilsynet har vært involvert for å ta stilling til om de er villedende.

Spørsmålet Finanstilsynet må svare på er: Er SBBs verdivurdering av barnehageeiendommer så misvisende at den bryter med regnskapsregler? Dersom FI mener at eiendommene er feilvurdert, risikerer SBB en økonomisk bot.

Når Arbetaren graver i dokumenter knyttet til avtaler på det norske barnehagemarkedet, følger han sporet av løgner, umettelig risikovilje og en forretningsmodell der skattebetalerne dekker kostnadene.

Norske barnehager: vekst for enhver pris

Siden 2018 har lønnsomheten i norske private barnehager svekket. Høyre-politiker Mathilde Tybring-Gjedde oppsummerer årsaken til dette til en norsk næringsavis. «Marginen er betydelig redusert ved å stille strenge kvalitetskrav.To av tre private barnehager går nå i balanse eller går med underskudd.

De siste årene har hverdagen i norske private barnehager vært preget av økte reguleringer, reduserte tilskudd og streiker.

Når SBB kjøper plasser til nærmere 300 barnehager, spiller selskapets visjon om det norske førskolemarkedet en viktig rolle. Det blir tross alt de norske barnehagene som leier lokalene FFS kjøper. Hvis det er bra for den som leier stedet, vil det også være bra for utleier og da blir stedet mer verdt.

Verdsettelsen av eiendommene påvirker alle økonomiske beregninger av SBB. Alt fra lånerenter, mulighet til å få lån, aksjeverdi og analytikerkredittvurdering påvirkes av hvordan verdien på eiendommen rapporteres. Og at alle tallene peker oppover er nødvendig i veien som FFS har lagt seg til å bli Nordens største aktør innen samfunnseiendomssektoren.

Det er derfor Ilija Batljan uttaler «at han tror på det norske markedet». SBB gjør sine egne beregninger og sier at antall barn i Norge vil øke med 10 %. Til tross for at norske kvinner føder stadig færre barn, hevder interesseorganisasjonen til private barnehager PBL at antall barn vil gå ned.

Men for å overbevise om at aktiviteten er trygg, bruker FFS også et annet argument: varigheten på kontrakter med barnehager på 25 år. Lange kontrakter betyr langsiktig inntekt. Men for at inntekten skal anses som sikker, trengs det stabile leietakere.

SBB går inn på det norske markedet

Det norske førskolemarkedet er kontroversielt og har vært det lenge. I 2018 ble det publisert en rapport om at private barnehager tjente mer enn Oslo Børs og at mye av overskuddet hadde gått til oljespekulasjon. Totalt, mellom 2007 og 2016, genererte private førskoler 4 milliarder dollar i overskudd. Som svar på skandalene varslet regjeringen en gjennomgang av subsidiene.

Samme år ble også bemannings- og kvalitetskrav til barnehagene skjerpet. Noe som ville begynne å grave hull i resultatmarginene til førskolegrupper.

Året etter, 2019, gikk ikke noe bedre for private førskoler. Kunnskaps- og integreringsminister Jan Tore Sanner varslet at private barnehager har fått ytterligere en milliard i tilskudd. Førskolene burde brukt de pengene på sine ansattes pensjoner, men 9 av 10 førskoler gjorde det ikke. Derfor må regelverket for finansiering revideres, varslet statsråden.

Til tross for synkende bevilgninger til førskoler, går FFS inn på det norske førskolemarkedet. I juli 2020 kjøpte SBB 138 lokaler fra førskolegruppen Laeringsverkstedet.

I 2021 vil situasjonen forverres for private barnehager. I mars melder PBL at medlemsvolumene er tapsgivende eller stabile. For å vise sin misnøye med det de anser som for lave bidrag, arrangerer PBL en aksjon i Norge der de legger ned barnehagene sine, en barnelockout.

En måned etter kampanjen mot lavt barnehagetilskudd kjøper SBB nok en portefølje på 142 barnehageeiendommer fra Trygge Barnehager. Leietakerne, understreker SBB i kommunikasjonen, er økonomisk stabile.

For SBB kommer nå hver tiende krone til utleie fra det norske førskolemarkedet.

Omstridte verdier – melding til FI

Fra og med 31. desember 2021 vil begge kjøpene av førskoleeiendommer bli revurdert i årsrapporten. Denne vurderingen avviker så sterkt at SBB er under intens gransking og nå er gjenstand for en gransking av Finanstilsynet. Verdiene er noen av punktene i meldingen presentert av det svenske regnskapsrådet.

Styret gjennomgår økonomiske rapporter som følger av innleveringer på vegne av Finanstilsynet. Dersom selskapet ikke etterkommer styrets vedtak om hvordan det skal rapporteres og feilrapporteringen anses å være av alvorlig karakter, meldes det til Finanstilsynet som foretar en egen vurdering og tar stilling til konsekvensene. For eksempel millioner av bøter. Noe som SBB fikk tidligere i år fra Finanstilsynet, da handlet det om annet regelverk i andre sektorer.

Når SBB vurderer sine lokaler bør det ta hensyn til at private barnehager er i et marked preget av fallende overskudd, reduserte stipender og færre barn – men det svenske regnskapsrådet og SBB er ikke d risikoavtale i det norske førskolemarkedet.

Men leietakerne til FFS, førskolegruppene, gjemmer seg ikke på egen risiko. Laeringsverkstedet skriver at gjennomgangen av tilskudd til private barnehager utgjør en risiko for konsernets virksomhet i Norge. Trygge Barnehager sier at dersom virksomhetene deres ikke lenger får midler, blir lønnsomheten for lav til at barnehager kan drives med god kvalitet. Begge leietakerne uttrykker derfor sterk bekymring for det norske førskolemarkedet.

For SBB er det av stor betydning hvordan omverdenen ser på det norske førskolemarkedet. I forlengelsen er det slik omverdenen ser på SBB. Dersom banker, investorer og småsparere ikke tror på leietakerne som SBB mottar husleien fra, kollapser verdien av eiendommene og dette fører til at verdien på aksjer kollapser, øker rentekostnadene og reduserer soliditeten. Det er dyrt å være uten tillit.

Men frem til det store innspurten i mai 2023 holder SBB ut. Trygdeinstitusjoner, banker og 250 000 småsparere investerte i selskapet. Den svenske Riksbanken griper også inn og låner ut 200 millioner. Det er med disse pengene Batljan og hans kolleger gjør milliardavtaler uten å informere dem om risikoen.

Februar 2022: To måneder etter kjøpet av Trygge Barnehager blir Ilija Batljan intervjuet og uttaler entusiastisk: «vi kan love økt aksjeutbytte de neste 100 årene». Men kanskje er det også noe desperat i denne uttalelsen: halvannet år senere vil SBB kansellere utdelingen av aksjeutbytte og Ilija Batljan vil forlate stillingen som daglig leder.

Gjennomgangen av SBBs årsrapport for 2021 starter på slutten av sommeren 2022 og vil bli endelig avsluttet hos Finanstilsynet, hvor det nå avventes en avgjørelse.

Streik av barnehageansatte om pensjon

Turbulensen på det norske barnehagemarkedet fortsetter til høsten. I november 2022 bryter det ut en streik i private barnehager, totalt 3600 ansatte streiker for pensjonene sine og går seirende unna.

I 2022 vil private barnehager bli stadig mer regulert og vil ha stadig mindre mulighet til å bruke førskolebidrag til andre formål enn barnepass. Det er ventet økt regulering av det norske førskolemarkedet senere i år.

I Sverige ser imidlertid ingen ut til å bekymre seg. I 2022 er FFS blant aksjene som kjøpes mest av småsparere. Ved inngangen til 2023 vil SBB motta en pris fra investeringsplattformen Nordnet for årets investorkommunikasjon.

Men i 2023 får suksesshistorien en brå slutt. I mai senkes soliditeten til SBB, med viktige konsekvenser. Aksjekursen faller som en stein og SBBs økonomi ser stadig vanskeligere ut å fikse.

Selskapet er nå i fritt fall og har tatt med seg 250.000 aksjonærer, men også Riksbanken, pensjonskasser, forsikringsselskaper og investorer. Ilija Batljan måtte gå av som administrerende direktør og i dag er aksjene verdt en brøkdel av hva de var før.

Men kampen for norske verdier som foregår gjennom byråkraters sløve handlinger i myndighetene, foregår i stillhet. Til tross for den nye SBB-sjefen, Leiv Synnes, fortsetter SBB å være stolt av sine langsiktige kontrakter. I halvårsrapporten heter det at: «leieinntekter består av varige og sikre kontraktsinntekter».

Det gjenstår å se hvor sikker avtalen blir.